|
Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономикиКраткое описание документа Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономикиАктуальность темы исследования. Земельные отношения - одна из форм производственных отношений, возникающих между различными социальными группами людей и отдельными людьми при владении, использовании и распоряж СИБИРСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ГЕОДЕЗИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ На правах рукописи КРАВЦОВ АЛЕКСАНДР БОРИСОВИЧ РАЗВИТИЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ ОТНОШЕНИЯМИ В ГОРОДСКОМ СЕКТОРЕ ЭКОНОМИКИ Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика предпринимательства) Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук [pic] Научный руководитель - к.э.н. Ивасенко А.Г Новосибирск - 2002 СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ 3 РАЗВИТИЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ ОТНОШЕНИЯМИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 13 недвижимости предпринимательский доход 26 недвижимость в работе предпринимательских структур в США, Канаде и КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ В ГОРОДСКОМ СЕКТОРЕ ЭКОНОМИКИ 48 городского земельного кадастра 48 экономики и связанной с ними недвижимости 86 отношениями в городах. Становление и развитие земельного оборота в ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА КАК СИСТЕМНЫЙ РЕГУЛЯТОР ФУНКЦИОНАЛЬНО-ПРОСТРАНСТВЕННОГО РАЗВИТИЯ 128 земельной реформы с применением теории остатка 130 ВВЕДЕНИЕ Актуальность темы исследования. Земельные отношения - одна из форм производственных отношений, возникающих между различными социальными группами людей и отдельными людьми при владении, использовании и распоряжении землей в качестве средства производства, при осуществлении предпринимательской деятельности, а так же по поводу государственного управления земельными ресурсами. Поэтапное преобразование земельных отношений в Российской Федерации, ориентированное на рыночную экономику и развитие предпринимательской деятельности граждан, предприятий и организаций, - это одна из важнейших задач государственной политики переходного периода. В 1990-2002гг. земельные отношения в России претерпели значительные изменения. Одним из итогов этих преобразований явилось то, что в стране практически завершено создание нового земельного строя и осуществлен переход к различным формам владения, пользования землей и аренды ее, разрешено многоцелевое использование земельных участков и прочно связанных с ней объектов недвижимости, введено платное землепользование, создаются условия для развития рынка земельной собственности и предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики. На основании закона Российской Федерации о земельной реформе и других законодательных актов о земле, наряду с государственной утверждается частная собственность на землю в виде индивидуальной, коллективно-долевой и коллективно-совместной. Параллельно с колхозами и совхозами образовались крестьянские (фермерские) хозяйства и сельскохозяйственные кооперативы. Земельные отношения регулируются системой политических, социально-
экономических, юридических и технических мер, осуществляемых государством. 4
принадлежит землеустройству, которое в общем виде представляет собой
систему мероприятий по использованию и охране земли. И каким бы
мучительным, сложным и противоречивым ни был переход к новому земельному
строю, опыт его проведения показал, что данный процесс в Российской Цели и задачи землеустройства обусловлены категорией земли. Целью землеустройства на сельскохозяйственных землях является размещение сельскохозяйственных угодий, полей, севооборотов, а также разработка мероприятий, обеспечивающих повышение производительности почв и их сохранность; на несельскохозяйственных - рациональное размещение производственных объектов, подъездных путей, защитных зон вокруг промышленных предприятий, разработка организационных, экономических и инженерных мероприятий по защите земель и охране окружающей среды. Современное землеустройство проводится на основе широкого использования материалов земельного кадастра и мониторинга земель, почвенного и геоботанического обследования, учета ландшафтов, рельефа, соблюдения экологизации землепользования. Все это способствует рациональному использованию земли, своевременной регистрации землепользовании, правильному учету количества и качества земли, проведению бонитировки почв и экономической оценки земли. Кадастровые работы занимают особое место в сфере управления земельными
отношениями в городском секторе экономики, так как с учетом их результатов
создается единая многоаспектная информационная база недвижимой
собственности, способствующая развитию предпринимательства в данной сфере. 5 всех странах мира, включает учет, оценку состояния и использования природных ресурсов, инженерную деятельность, экологию и предполагает выделение однородных по своим условиям территориальных границ, их картографирование и описание с использованием количественных и качественных характеристик. В зарубежной практике термин «кадастр» чаще всего связывают с понятием «недвижимость». Являясь инструментом государственного управления землями,
государственный земельный кадастр обеспечивает принятие научно-обоснованных
решений в области организации рационального использования и охраны земель. Таким образом, формирование макроэкономических условий для развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями тесно связано с переходом земли в целом в систему рыночного оборота. Центральной в плане исследования макроэкономического аспекта перехода земли в систему рыночного оборота, является целостность единства процесса управления землями и охраны земель. В связи с этим, производству кадастровых работ особое внимание уделяют органы государственной власти и местного самоуправления, различные министерства и ведомства. Процессы децентрализации и регионализации, протекающие в российской экономике, обусловили возрастание роли и значения регионального аспекта данной проблемы. Поэтому исследование кадастровой оценки земли как 6 фактора развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики в условиях рыночной трансформации, методов оценочного анализа земельного участка и определение его рыночной стоимости имеют возрастающее актуальное значение. Разработанность проблемы. Вопросы развития предпринимательства в сфере
управления земельными отношениями и оценки стоимости земель в городском
секторе экономики интересовали и продолжают интересовать многих ученых. Из-
за отсутствия собственной школы многие ученые обратили свой взгляд на
зарубежный опыт. Переведенные на русский язык работы Дж. Эккерта, Генри С. Западный опыт исследований по данной проблеме отнюдь не ограничивается
указанными работами современных авторов. Его история началась более 100 лет
тому назад. Блестящий анализ основных разработок за период с 1890г. по 70-е
годы двадцатого столетия сделан в работе Пьера Мерлена «Город. Практика отечественной оценки в известной мере следует зарубежным
методам. Таковы работы Н.В. Калининой, тесно сотрудничающей с Дж. Эккертом. 7 Примером квалифицированной и корректной постановки задачи кадастровой
оценки городских земель является методика, разработанная в петербургском Новые идеи, исходные посылки и определения, а также требования к программно-методическому обеспечению кадастровой" оценки земель содержатся в работах А.П. Ромма. Главное требование, предъявляемое к разработке и вводу в действие автоматизированной информационной системы кадастра земель населенных пунктов - полная совместимость информационного, программного, технологического и методического обеспечения с соответствующими видами обеспечения автоматизированной системы государственного земельного кадастра и автоматизированной системы городского кадастра. Вопросы развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и выполнения кадастровых работ в городах практически не нашли должного отражения в литературных источниках, в то время как производство кадастровых работ стремительно развивается, производятся обширные научные исследования, разработаны и внедрены в эксплуатацию автоматизированные кадастровые системы и многое другое. В итоге многие вопросы теории и практики проведения кадастровых работ не доводятся до сведения специалистов. Методические недостатки рассмотренных нами разработок, используемых для кадастровой оценки земель в настоящее время, являются настоящей проблемой. Вышеизложенное свидетельствует об актуальности решения проблем развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и 8 кадастровой оценки земель в городском секторе экономики на основе комплексной градостроительной оценки территории путем серии рентных преобразований в регионе в условиях трансформации экономики, что предопределило выбор темы исследования. Основной целью работы является: исследование организационно- экономических аспектов развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и разработка основных методических подходов и инструментальных средств кадастровой оценки земель в городском секторе экономики. Для достижения намеченной цели сформулированы и решены следующие задачи: обобщен и систематизирован отечественный и зарубежный опыт в области развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и решения проблем кадастровой оценки городских земель; разработано теоретическое видение сущности и функций кадастровой оценки земель в городском секторе экономики; раскрыты тенденции трансформации методических основ управления земельными отношениями в сфере предпринимательства и инструментальных средств кадастровой оценки городских земель; выявлены современные особенности земельного рынка в России и важность земельной ренты в формировании доходов бюджета; определены сущность, цели и задачи кадастровой оценки городских земель в предпринимательской среде; обоснована перспективная модель кадастровой оценки земель в городском секторе экономики методом остатка для земли, способствующая развитию предпринимательства в сфере регулирования земельных отношений. Предмет исследования - закономерности формирования земельного рынка и кадастровая оценка, как один из основных факторов развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями. 9 Объект исследования - предпринимательская хозяйственная среда в
условиях реформируемой экономики. Методика исследования основана на использовании диалектической логики
и системного подхода. В процессе работы применялись общенаучные методы и
приемы: научная абстракция, моделирование, анализ и синтез, сравнения и др. Информационную базу исследования составляют публикации в периодической печати, российская и зарубежная монографическая литература, а также законодательство России и промышленно развитых стран. В работе использовались данные Министерства финансов РФ, Госкомстата РФ, Госкомзема, официальной статистической отчетности по Российской Федерации, материалы научно-практических конференций, симпозиумов, семинаров, а также данные земельных комитетов. Научная новизна исследования состоит в том, что разработаны концептуальные основы и инструментальные средства организационно- экономического механизма управления земельными отношениями в городах как системного регулирования функционально-пространственного развития города, сформулирован методически обоснованный подход и предложена 10 перспективная модель кадастровой оценки земель в городском секторе экономики, способствующая развитию предпринимательства в сфере управления земельными отношениями. Результаты, выносимые на защиту. В ходе проведенных исследований получены и выносятся на защиту следующие результаты: методологические положения по формированию земельного рынка и организационно-экономического механизма управления городскими земельными отношениями как системного регулятора функционально- пространственного развития города; приоритетные направления трансформации земельного оборота в России и развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями; комплекс мероприятий по кадастровой оценке земель в городском секторе экономики, как метод развития предпринимательства в данной сфере; механизм создания земельно-имущественного кадастра и единого информационного пространства в городском секторе экономики; эффективные направления оценочного анализа земельного участка и определение рыночной стоимости городских земель. Практическая ценность работы связана с тем, что выполненное исследование направлено на решение крупной народнохозяйственной проблемы развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и комплексной градостроительной оценки земель в городском секторе экономики путем серии рентных преобразований, являющейся одной из наиболее актуальных и важных задач в выводе страны из кризисного состояния и ее дальнейшем развитии. Результаты диссертационного исследования могут быть применены в предпринимательской сфере как основа залога при получении банковского кредита, при определении рисков в инвестиционной деятельности, для целей налогообложения в работе предпринимательских структур, основным видом деятельности которых является: оценка стоимости, оценка недвижимости, оценка земель и т.п. 86 осваиваемых угольных месторождений от уже существующих промвыбросов городов составляет в среднем 0,2-0,5 ПДК. А прогноз загрязнения атмосферы с учетом проектируемых разрезов показывает, что будут наблюдаться зоны с концентрациями выше ПДК. Это необходимо учитывать при проектировании селитебных территорий и границ санитарно-защитных зон. Безусловно, возможности Атласа далеко недостаточны для решения кадастровых задач, поскольку картооснова и сопутствующая информация носят скорее обобщающий, чем детальный характер. Тем не менее, разработка Атласа и опыт решения природоохранных задач с помощью подобного рода системы существенно помогают в работе по созданию основ КТКПР Кемеровской области. 2.2. Современная ситуация на рынке оценки земель в городском секторе экономики и связанной с ними недвижимости Особую по значимости и уникальную по интегральному эффекту роль, считаю, играют системные регуляторы земельных отношений. Они представляют собой совокупность административно-нормативных, организационно-правовых, собственно экономических, бюджетно-налоговых и иных мер, которые, с одной стороны, целенаправленно ориентируют участников земельно-рыночных отношений на выбор- стратегии и тактики их поведения, соединяющих интересы реальных участников функционально-пространственного развития города с интересами его социально-экономической структуры, а с другой, - препятствуют действиям этих участников, способным дополнительно ухудшить, дезинтегрировать городскую среду. В мировой практике именно земельно-рыночные регуляторы как всеобщие и универсальные становятся действительно системными для жизни городов. Через достаточно простые и доступные контролю механизмы отвода земельных участков под строительство, купли-продажи, аренды и ипотеки земли и многие другие город получает возможность активного воздействия практически на все 87 аспекты функционально-пространственного развития (от соблюдения правил охраны окружающей среды до сроков градостроительства). К числу важнейших системных регуляторов функционально-пространственного развития города относятся бюджетно-налоговые. Под ними здесь и ниже понимаются все нормативно-административные, земельно-рыночные, организационно-правовые и иные отношения, возникающие в связи с организацией бюджетного процесса, с условиями налогообложения и с определяемым ими протеканием финансовых потоков в рамках того или иного комплекса и во всей социально-экономической структуре крупного города. Существующая (а тем более потенциальная) область регулятивных воздействий бюджетно-налоговых отношений на упорядочение функционально- пространственного развития крупного города исключительно широка. От того, как организационно пойдет поступление и распределение части федеральных налогов, причитающейся городу, какой будет структура местных налогов, штрафов и иных санкций за нарушение общегородских и местных норм и правил, какова окажется степень коммерциализации использования бюджетных средств, какими станут бюджетные отношения между бюджетно-ориентированными участниками взаимодействия инвестиционно-строительного комплекса с социально-экономической структурой города, - от всего этого во многом зависят и содержание, и приоритеты, и ограничения всех функционально- пространственных преобразований. Начало экономических реформ поставило задачу оценки стоимости городских
земель. Спрос немедленно породил предложение. За короткий срок с начала 90-
х годов появилось множество различных методик оценки стоимости городских
земель. Городские власти вынуждены использовать первые попавшиеся
предложения, зачастую слабые и несостоятельные. С другой стороны, из-за
отсутствия собственной школы многие обратились к зарубежному опыту. Организация оценки и налогообложения собственности: Пер. с англ. / Под общ.
ред. Дж. Эккерта. - М.: Красная Гора, 1997; Фридман Дж. Ордуэй Н. Анализ и
оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело ЛТД, 1995. - 480 с.; Блестящий анализ основных разработок оценки стоимости городских земель
за период с 1890г. по 70-е годы нашего столетия сделан в работе П. Мерлена Рассматриваемые П. Мерленом модели являются попытками осмыслить факторы, влияющие на стоимость городских земель, и построить формулы, позволяющие ее рассчитать. Однако простое формульное моделирование, несмотря на справедливость исходных установок, и общих качественных результатов, не может быть успешно применено к такому сложному явлению, как город. Оно влечет за собой неизбежные многочисленные упрощения, ведущие к существенному искажению реальной картины. Так, в большинстве 89 случаев транспортная доступность рассматривается только по отношению к городскому центру, что явно недостаточно, поскольку, в свою очередь, требует определения понятия «городской центр». Многие факторы имеют существенно нелинейный характер и не согласуются с предлагаемыми формулами. Быть может, отмеченные недостатки этих моделей и послужили причиной того, что на практике они оказались трудноприменимыми и не дающими полноценных результатов. К сожалению, дальнейшее развитие западных исследований пошло не по пути углубления и поиска новых идей в данном направлении, а по пути отказа от попыток рационального модельного осмысления природы стоимости городских земель. Вместо этого развитие получили чисто статистические (в основном регрессивные) методы анализа рынка продаж недвижимости, в которых стоимость земли определяется косвенно, как разность между полной стоимостью участка земли со зданиями и собственно зданий. Эти методы позволяют выявить лишь наиболее простые взаимосвязи типа зависимости стоимости земли от расстояния до городского центра, а реальная чрезвычайно сложная картина многочисленных взаимодействий элементов функционально-планировочной структуры города и порождающих их причин так и остается невыясненной. Практика отечественной оценки в известной мере следует зарубежным
методам. Таковы работы Н.В. Калининой, тесно сотрудничающей с Дж. Эккертом. Характерными особенностями методического подхода А.А. Сегединова и С.К. 90 а ручная техника оценки в табличной форме, без использования формульных
соотношений и компьютерных программ. Большинство других методических подходов имеют отличия в деталях, однако, сходны в трех основных отношениях: о транспортная доступность оцениваемых территориальных элементов определяется только расстоянием до центра города; 91 о сведение разнокачественных факторов, влияющих на оценку, осуществляется в балльной форме, с помощью взвешивающих коэффициентов; а оценка ведется, как правило, безотносительно к той функции, под которую предполагается использование оцениваемого территориального элемента. Особый случай представляет методический подход В.А. Прорвича (см.: Пример квалифицированной и корректной постановки задачи представляет
собой методика, разработанная петербургским АОЗТ «Перспектива» и
используемая для оценки земель Санкт-Петербурга (см.: Федоров В.П. Методика
массовой оценки территории города // Тезисы международной конференции Новые идеи, касающиеся исходных посылок и определений, а так же
требования к программно-методическому обеспечению кадастровой оценки земель
изложил А.П.Ромм (Ромм АЛ. Кадастровая оценка городских земель:
методические основы и инструментальные средства // Вопросы оценки. - 1997. Методические недостатки рассмотренных выше разработок, используемых для кадастровой оценки земель в настоящее время, - не единственная серьезная проблема. Сегодня существует два взгляда на городские земли, в частности, на 92
ценность городских земель: взгляд проектировщика - градостроителя в
процессе разработки функционального зонирования территории как раздела
генерального плана города и взгляд оценщика недвижимости в процессе
разработки кадастровой оценки городских земель. Эти два взгляда на практике
никак не пересекаются: указанные два вида работ выполняются независимо друг
от друга: разными ведомствами, разными специалистами и в разные сроки. жизнедеятельности и развития города, системы Ценностей, экономического потенциала и внутренней энергии населения города. Для ее оценки необходимо математическое моделирование функционально-планировочной структуры города и процессов его функционирования. Это моделирование отчасти может быть реализовано на формульном уровне, отчасти - на алгоритмическом. территории должны проводиться на единой методической и инструментальной основе, в рамках единого понятийного аппарата и единого технологического процесса. зонирования территории является комплексная градостроительная оценка территории. Кадастровая оценка городских земель представляет собой оценку их рыночной стоимости. Только такое понимание кадастровой оценки и методов ее формирования может привести к достижению целей, которые перед ней ставятся: она должна стимулировать рациональное, эффективное использование городских земель и служить инструментом развития городской экономики. 93 Кадастровая оценка включает три иерархических уровня по степени
крупности оцениваемых элементов: уровень оценки земельных участков, уровень
оценки кварталов и уровень территориально-экономического зонирования. Нижний уровень, поучастковая оценка, предназначен для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки. На этом уровне оценка стоимости каждого участка земли существенно связана с той городской функцией, под которую предполагается использование данного участка. Для торговли и бизнеса предпочтительнее участки, расположенные на периферии квартала, а для жилья - участки внутри квартала. Точно так же оценки мест расположения кварталов в районе и городе обусловлены предполагаемыми функциями. Следовательно, поквартальная оценка территорий как базовая форма оценки должна формироваться для каждой функции в отдельности и представляет собой матрицу, в которой строки соответствуют кварталам, столбцы - видам функционального использования, а элементы имеют смысл потенциального рентного дохода, доставляемого владельцу каждой единицей площади территории (долл./кв.м.). Верхний уровень, территориально- экономическое зонирование, предназначен в основном для муниципальных служб, осуществляющих фискальные функции: налогообложение недвижимости и установление ставок арендных платежей. При формировании территориально- экономического зонирования для фискальных целей, . исходя из практических соображений, необходимо упрощение структуры оценки, связанное со свертыванием матрицы в вектор -столбец: оценка носит осредненный по функциям характер. Программно-методическое обеспечение (ПМО) подсистемы «Кадастровая оценка земель» должно удовлетворять следующим требованиям. 94 1. Полнота и адекватность учета фактора. В ПМО должны учитываться все основные факторы, влияющие на оценку с точки зрения различных видов функционального использования: локализационные факторы, связанные с удорожанием строительства в зависимости от физико-географических и инженерно- геологических характеристик территории, таких как уклоны рельефа, несущая способность грунтов, уровень залегания грунтовых вод, карстовые явления, наличие подработанных территорий и др.; экологические факторы, связанные с ущербами реципиентам в зависимости от загрязненности атмосферы окружающей среды, шума, магнитных излучений, загрязненности почв. Эти ущербы должны быть выражены непосредственно в стоимостной форме и сопоставлены со стоимостью возможных мероприятий, направленных на снижение уровня загрязнений; факторы отчуждения из-под существующего использования, такие как оценка затрат на вынос (перенос) производственных и коммунальных объектов, занимающих ценные городские территории, а также оценка затрат на проведение мероприятий по реконструкции территорий; коммуникационные факторы, представляющие собой оценку затрат людьми времени на передвижения в городе, затрат на пассажире- и грузоперевозки. При этом должны учитываться все виды передвижений в городе: к месту жительства, местам приложения труда и объектам сферы услуг. Это требует специального, тщательного моделирования условий транспортных сообщений (препятствий всех видов, магистралей улично-дорожной сети и сети метрополитена) и характеристик коммуникационных связей между всеми городскими функциями, включая точечные функциональные объекты, такие как вокзалы, рынки, ярмарки, торговые центры и т.д.; инфраструктурные факторы, связанные проблемно-ориентированным учетом предшествующих вложений в общегородскую транспортную и инженерную инфраструктуры; 95 - факторы престижа и репутации районов города с точки зрения различных функций. 2. Непосредственно стоимостная форма учета факторов. Пофакторная оценка должна осуществляться не в баллах, а непосредственно в стоимостной форме, позволяющей свести к минимуму роль экспертных оценок и тем самым в максимальной степени объективизировать сводную оценку земли. Сведения пофакторных балльных оценок в единую оценку с помощью взвешивающих коэффициентов следует по возможности избегать. перечисленных требований к ПМО возможна только в рамках корректного математического моделирования и построения вычислительных процедур, осуществимых на реальной доступной вычислительной: технике за приемлемое время и без чрезмерных требований к машинной памяти. методическое обеспечение, используемое для кадастровой оценки городских земель, должно быть также реализуемым с точки зрения возможности информационного обеспечения в сегодняшних условиях, с учетом реально существующих и готовых к сотрудничеству организаций - источников данных, взаимодействие с которыми должно реализовываться в сроки, установленные для разработки системы. Состав необходимой информации и возможные источники ее получения являются неотъемлемым атрибутом методически правильной постановки задачи. 5. Наличие необходимого задела или опорной разработки. Потребность неотложного решения проблемы и жесткие сроки разработки земельных кадастров городов не позволяют рассчитывать на разработку ПМО с нуля. Степень готовности имеющихся разработок является важным критерием при отборе их для использования в качестве базового ПМО кадастровой оценки земель. Наилучшая ситуация - наличие готовой разработки, удовлетворяющей 96 все требования и нуждающейся лишь в адаптации к задачам кадастровой оценки и частичного развития. 6. Взаимодействие с градостроительными задачами. Все перечисленные выше требования в равной мере относятся к градостроительным задачам комплексной оценки и функционального зонирования территории, решаемым при разработке генеральных планов городов. По существу, речь идет о, программно- методическом обеспечении, включающем комплекс взаимосвязанных расчетов градостроительной и • кадастровой оценки и функционального зонирования территории. Требование тесного взаимодействия земельного кадастра с градостроительным кадастром содержится в нормативных документах. Программно-методическое обеспечение, удовлетворяющее все перечисленные
выше требования и неоднократно апробированное, существует. Это пакет
прикладных программ для комплексной оценки и функционального зонирования
территории города (ППП ФЗГ), разработанный в ЦНИИП градостроительства в
период 1975-1990гг., применяющийся при разработке генеральных планов многих
крупных городов (Еревана, Ташкента, Алма-Ата, Николаева, Иркутска, Омска, Кадастровая оценка городских земель в ППП ФЗГ формируется на основе комплексной градостроительной оценки территории путем серии рентных преобразований. В состав программного обеспечения (ПО) ППП ФЗГ входят четыре основные
программы; п программа LUR, являющаяся ядром ПО, в которой осуществляются все
основные вычислительные функции: комплексная градостроительная оценка
территории, стоимостная оценка вариантов плана функционального зонирования 97
поквартальная кадастровая оценка территории в предплановой и постплановой
ситуации. Комплексная градостроительная оценка территории и оценка планов 111111 ФЗГ - это готовый программно-методический комплекс, который
удовлетворяет всем требованиям и может служить базой для разработки системы
кадастровой оценки земель городов, в том числе и крупнейших, таких как 98 Городское строительство и земельные отношения связаны множеством прямых
и обратных зависимостей, они определяют друг друга не только количественно Применительно к условиям крупного города среди большого числа подобных
взаимодействий особого внимания, думается, заслуживают следующие
концептуально значимые позиции (Ресин В. Системное регулирование
функционально-пространнственного развития города // РЭЖ.-1995.-№4.- С. Первая. Целесообразно признать в качестве аксиомы: любое строительство как частный акт функционально-пространственного развития изменяет ценность земельного участка, причем это изменение может быть как положительным, так и отрицательным. При строительстве, осуществляемом в соответствии с рыночно и социально ориентированной (а это вполне возможно) градостроительной политикой, строительство всегда повышает ценность земельного участка. Вторая. Отмеченное изменение ценности застраиваемого (реконструируемого, преобразуемого в иную градостроительно-функциональную территорию, например, из промышленной в селитебную, из последней в деловую или рекреационную) участка всегда меняет ценность и сопряженных территорий, причем в ряде случаев весьма обширных зон. Третья. Разумно организованное строительство не только занимает
земельные участки, обустраивает их, но во многих случаях и высвобождает
значительные территории - благодаря, скажем, повышению плотности застройки. 99 массовой реконструкции московских «пятиэтажек», при переходе к сбалансированной разнообразной «застройке». Четвертая. Любое строительство связано с временным (на период возведения здания) изъятием части городских территорий. Оно производится в самых разных формах с одним общим условием - при рыночных отношениях земля не может находиться вне рынка, и любое ее использование должно быть оформлено в виде аренды, продажи и т.п. Пятая. Несомненна сопряженность рассматриваемых действий практически со
всеми элементами социально-экономической структуры города. Действительно, в
условиях динамичных преобразований городской (в первую очередь специфически
московской) среды строительство сопряжено с перемещениями (отселение,
переезды) больших контингентов населения; с перестройкой, расширением или
сооружением новых объектов инженерной инфраструктуры (вода, канализация, В. Ресин правильно отмечает, что каждое из сформулированных концептуальных положений может быть трансформировано в конкретную систему регулятивных действий, принципиально меняющую взаимоотношения функционально- пространственного развития и социально-экономической структуры города. При этом следует еще раз подчеркнуть: конкретность системы регулирования инвестиционно-строительной деятельности с помощью земельных регуляторов выражается в ее региональной специфике, обусловленной тем обстоятельством, что земельный рынок регионален, как никакой другой. Поэтому обеспечение этой конкретности указанной системы будет проявляться прежде всего в формировании региональных отличий как 100 при выборе ее отдельных элементов, так и при построении из них непротиворечивого и целостного механизма земельного регулирования. Из всего вышеизложенного вытекает практически важный вывод, согласно которому характер и содержание земельных отношений, равно как и полнота их включенности в структуру функционально-пространственного развития города, воздействуют на эту структуру не только качественно, но и количественно, в том числе в стоимостной форме. Последнее позволяет рассматривать системно- регулирующие воздействия земельного рынка в плане функционально- пространственного вторжения в экономическую сферу, в область бюджетно- налоговых отношений и финансирования, отношений собственности и т.д. В настоящее время в России происходит становление методов оценки земель на основе определения их рыночной стоимости. В этой связи весьма поучителен мировой опыт стран, имеющих действующую систему стоимостной оценки земли и объектов недвижимого имущества. Одной из таких стран является Испания, накопившая значительный опыт проведения кадастровой оценки земли и связанной с ней городской недвижимости для целей налогообложения. Кадастр в рамках испанской законодательной системы регулируется должна превышать; б) интеграция стоимости земли и стоимости строения. В связи с этим кадастровая стоимость должна подчиняться следующим правилам: Кадастровая стоимость < Рыночная стоимость; Кадастровая стоимость = 101 При определении стоимости земли необходимо принимать во внимание урбанистические особенности, отражающиеся на ней. При определении стоимости строения необходимо принимать во внимание, кроме урбанистически строительных особенностей, исторически-художественный характер, использование или предназначение, качество и год строительства и любой другой фактор, способный влиять на нее. В настоящее время кадастровая оценка городского недвижимого имущества
регулируется посредством Технических нормативов, утвержденных Королевским Согласно этим нормативам основой кадастровой стоимости является рыночная, или продажная, стоимость, состоящая из стоимости земли и стоимости строения, в которую включаются стоимость материалов, прибыль подрядной организации, заработная плата работников и налоги, которыми облагается строительство, коэффициент, отражающий затраты и прибыль в процессе реализации (1,4), и фактор местоположения, отражающий разницу стоимостей аналогичных объектов недвижимости в зависимости от размещения, строительных характеристик и социально-экономических обстоятельств местного значения, влияющих на стоимость объекта недвижимости. То есть: Сп=1,4х(С>Сс)хфм,
где Сп = продажная стоимость в песетах / м2 застройки; 102 Процесс кадастровой оценки городской недвижимости регулируется достаточно гибкими нормативами, которые можно применять ко всем возможным случаям. Процесс кадастровой оценки представляет собой совокупность регламентируемых шагов и фаз, которые прогрессивно ведут от общих действий к индивидуализации на уровне парцеллы, являющейся единицей оценочной деятельности. Закон и Технические нормативы утверждают административные процедуры, действующие на различных уровнях и посредством различных органов управления, на которые возложена обязанность принимать решения и закладывать основы оценки на государственном, региональном и муниципальном уровнях, где окончательно концентрируются оценочные параметры, применяемые к парцеллам муниципалитета. За единицу оценки принимается городская парцелла, застроенная или нет. До разработки упомянутого Технического документа компетентными органами утверждается базовая (максимальная) стоимость земли и базовая стоимость строений. Базовая стоимость земли является основой для определения стоимости земли каждой зоны, улицы или участка улицы посредством применения коэффициентов. Следовательно, полученная стоимость земли соотносится со стоимостью (остаточной) земли, определенной при изучении рынка на основе собранных образцов. Определение данных базовых стоимостей включает территориальный анализ регионов и районов 103 всех муниципалитетов, после которого и в зависимости от социально- экономических характеристик и состояния рынка недвижимости каждому муниципалитету могут присваиваться.упомянутые базовые стоимости. Возможные базовые стоимости должны входить в Общую таблицу базовых стоимостей земли и строений (7 типов), утверждаемую Министерством финансов государства. Схематически данный процесс отображается следующим образом: Фаза I: Присвоение каждому муниципалитету базовых стоимостей из Общей таблицы. Фаза II: Присвоение каждой зоне, улице или участку улицы стоимостей земли (Технический документ). Определение общих критериев оценки по муниципалитету (Технический документ). Фаза III: Оценка единиц недвижимости (Земля или Земля + Строения) на основе стоимости земли улицы, стоимости строений муниципалитета и общих критериев оценки, определенных в Техническом документе. Фаза IV: Распределение стоимостей, в случае застроенных парцелл, между собственниками различных помещений единицы недвижимости. После определения базовых стоимостей оценки на муниципальном уровне полученные стоимости применяются к каждой из парцелл на основании информации о них, хранящейся в банке кадастровых данных. Для городской недвижимости процесс является более сложным. Он начинается с рассмотрения стоимости строительства, применяемой в муниципалитете, стоимости земли, присвоенной каждой улице или участку улицы, и оценочных критериев, применяемых в данном муниципалитете. Изначальные стоимости рассматриваются для каждой парцеллы, застроенной или нет, с учетом особых обстоятельств, которые могут существовать в каждом отдельном случае. В основном принимается во внимание: о застроенная или нет земля; 104 о вид собственности (сообщество собственников, один собственник, земля и строение принадлежат разным собственникам); а доля распределения стоимости земли и строения между собственниками; а использование и предназначение строения, если таковое имеется. Данные изначальные положения соответствуют различным формам оценки, в зависимости от вариантов: а) земельный участок; б) земля и строения, принадлежащие одному собственнику; в) единица недвижимости, принадлежащая сообществу собственников; г) земельный участок и строение принадлежат различным собственникам. Данные формы оценки, в свою очередь, также имеют различные
альтернативы. Наиболее часто встречается сообщество собственников - жилые
здания, где каждая из квартир принадлежит иному собственнику. В этом случае
индивидуальная стоимость может быть определена согласно одной из следующих
форм. стоимости земли и стоимости строения, которая затем распределяется между собственниками согласно коэффициенту, отражающему долю, принадлежащую тому или иному собственнику в общей собственности на здание. коэффициенту собственности и суммирования стоимости строительства помещения, принадлежащего каждому собственнику; соответствующей ей части земли (стоимость влияния или стоимость одного квадратного метра, согласно муниципальным таблицам для оценки улицы) и стоимость ее строительства. В каждом конкретном случае принятие решения о применении той или иной формы альтернативы возложено на служащих кадастровых представительств. Это обстоятельство отражается в качестве одного из 105 описательных данных единицы недвижимости, содержащихся в Банке кадастровых данных. Данные формы выражаются математическими расчетными формулами, которые после применения соответствующих приемов информатики используются автоматизированными системами, установленными в кадастровых представительствах. Приведем несколько примеров данных формул, применяемых в случае парцеллы
с единицей недвижимости, принадлежащей сообществу собственников. 106 Таблица 2.1 [pic] |Коэфф|Описание |Стоимость | |
|
||